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I contratti di affitto

Locazione ad uso abitativo: le differenti tipologie di contratto previste dalla legge

La legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola la locazione degli immobili, ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come “equo canone”), che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito.

Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali.

Contratto a canone libero

in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo, tra gli altri, di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile ecc.);

le principali caratteristiche quindi sono:

  • durata contratto: 4 anni + 4 anni;
  • entità del canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: per il proprietario (IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell'aliquota).

Contratto a canone concordato (o concertato)

con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).

La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa), tranne in casi particolari.

I contratti concertati prevedono canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini.

I contratti di locazione concertati si distinguono poi in contratti:

a) ad uso abitativo, con le seguenti caratteristiche:

  • durata contratto: 3 anni + 2 anni;
  • entità del canone: concertato; fissato dall'accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune);
  • agevolazioni fiscali: per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito.

b) ad uso transitorio, con le seguenti caratteristiche:

  • durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
  • canone: concertato;
  • agevolazioni fiscali: nessuna.

c) ad uso studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:

  • durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
  • canone: concertato, fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
  • agevolazioni fiscali per il proprietario.

 

Consulta la guida completa in formato pdf sui contratti di locazione.

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